一、案情简介
2019年，A公司与B公司签订房屋租赁合同，约定B公司承租某地铁站整体商铺开展经营。2020年，市消防大队发现B公司管理的上述商铺区未经消防安全检查擅自投入营业，故责令案涉商铺区停产停业。B公司遂起诉主张由于A公司无法提供案涉商业区的工程规划许可证，导致其无法办理案涉租赁物消防二消设计施工的申报手续，无法正常开业，提出解除租赁合同、返还履约保证金等诉讼请求。一审法院判决解除租赁合同，认为B公司应对其租赁的商铺是否具备消防验收条件尽到审慎的注意义务，而A公司应当提供办理消防验收的相关文件，但因案涉商铺无法办理二次消防验收，导致案涉租赁合同违反法律关于房屋使用的强制性消防规定，致使合同目的无法实现，故双方对合同的解除应各自承担50％的责任。双方均不服一审判决，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院审理后认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，最终判决驳回上诉，维持原判。
本案中涉及的“一消”与“二消”是商业租赁活动中对消防验收（备案）约定俗成的称呼，前者指建设单位须在交付使用之前确保主体建筑通过消防验收或取得备案，后者指建筑物使用过程中由承租人等主体负责的内装消防设计报审及验收手续。“一消”合格是“二消”报审的前提基础。
二、产生原因
A公司无法提供案涉商业区的工程规划许可证，导致B公司无法办理案涉租赁物消防二消设计施工的申报手续。租赁房屋未经过消防验收不得投入经营使用，当B公司被消防大队责令停业后无法经营，与A公司进行多次协商未果，故提起诉讼。
三、法律分析
（一）房屋无法办理消防验收并不必然导致租赁合同无效，但承租人可以请求解除合同
《中华人民共和国民法典》五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，B公司承租房屋的目的是为了从事商业经营活动，但因案涉商铺无法办理二次消防验收被消防大队责令停产停业，B公司合同目的无法实现，有权请求解除合同。
（二）双方根据过错程度承担相应的责任
针对合同解除的责任承担问题，法院一般会审查未通过或未办理消防验收的原因、要求解除租赁合同方是否享有解除权、请求的损失是否系未消防验收直接导致的损失以及合同双方的过错大小进行判断。A公司虽然通过了一消验收，但无法提供工程规划许可证导致B公司无法办理二消验收存在过错；而B公司在未办理消防二次申报手续的情况下即行对租赁物装修并拆除一消设施同样存在过错，因此双方对于合同解除均负有过错，故应当共同承担造成的损失。
四、风险提示
根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如认定其效力的函复》：第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防平安检查的义务人为该企业的开办经营者。根据此函复，一般由出租人负责办理租赁物业及其所在建筑物的一次消防验收手续，由承租人自行办理租赁房屋装修改建所涉及的二次消防验收手续。针对房屋租赁关系中因租赁房屋未经消防验收或经消防验收不合格可能引发承租双方的法律纠纷。为防范相关风险，需要做好以下三方面防控措施。
一、出租人可以在房屋尚未建成的情况下与承租人签订租赁合同，但出租人应按照相关法律法规的规定及时办理消防设计审查、提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料、消防验收或备案等手续，确保在向承租人交付房屋前通过消防验收或备案，并按照合同约定向承租人提供通过消防验收或备案的证明文件。
二、出租人应在租赁合同中明确约定各方的消防验收义务，以避免不必要的纠纷或在纠纷发生后有据可查。例如，针对第二次消防验收，应当明确办理第二次消防验收的责任主体为承租人，同时应当明确出租人仅承担提供证照、协助申报的义务。
三、对承租人而言，如签订租赁合同时房屋尚未建成的，应当在接收房屋前核实租赁房屋是否已经通过消防验收或备案并要求出租人提供相关证明文件，如出租人无法提供的，应及时通过书面方式催告出租人完成消防验收或备案手续。如签订租赁合同时房屋已经建成的，可以要求出租人在签约时提供上述证明文件，确保租赁房屋已经通过消防验收或备案。同时在合同中明确约定承租的房屋未能通过消防验收或备案的情况下，合同无效并要求出租方承担相应赔偿责任。
2019年，A公司与B公司签订房屋租赁合同，约定B公司承租某地铁站整体商铺开展经营。2020年，市消防大队发现B公司管理的上述商铺区未经消防安全检查擅自投入营业，故责令案涉商铺区停产停业。B公司遂起诉主张由于A公司无法提供案涉商业区的工程规划许可证，导致其无法办理案涉租赁物消防二消设计施工的申报手续，无法正常开业，提出解除租赁合同、返还履约保证金等诉讼请求。一审法院判决解除租赁合同，认为B公司应对其租赁的商铺是否具备消防验收条件尽到审慎的注意义务，而A公司应当提供办理消防验收的相关文件，但因案涉商铺无法办理二次消防验收，导致案涉租赁合同违反法律关于房屋使用的强制性消防规定，致使合同目的无法实现，故双方对合同的解除应各自承担50％的责任。双方均不服一审判决，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院审理后认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，最终判决驳回上诉，维持原判。
本案中涉及的“一消”与“二消”是商业租赁活动中对消防验收（备案）约定俗成的称呼，前者指建设单位须在交付使用之前确保主体建筑通过消防验收或取得备案，后者指建筑物使用过程中由承租人等主体负责的内装消防设计报审及验收手续。“一消”合格是“二消”报审的前提基础。
二、产生原因
A公司无法提供案涉商业区的工程规划许可证，导致B公司无法办理案涉租赁物消防二消设计施工的申报手续。租赁房屋未经过消防验收不得投入经营使用，当B公司被消防大队责令停业后无法经营，与A公司进行多次协商未果，故提起诉讼。
三、法律分析
（一）房屋无法办理消防验收并不必然导致租赁合同无效，但承租人可以请求解除合同
《中华人民共和国民法典》五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，B公司承租房屋的目的是为了从事商业经营活动，但因案涉商铺无法办理二次消防验收被消防大队责令停产停业，B公司合同目的无法实现，有权请求解除合同。
（二）双方根据过错程度承担相应的责任
针对合同解除的责任承担问题，法院一般会审查未通过或未办理消防验收的原因、要求解除租赁合同方是否享有解除权、请求的损失是否系未消防验收直接导致的损失以及合同双方的过错大小进行判断。A公司虽然通过了一消验收，但无法提供工程规划许可证导致B公司无法办理二消验收存在过错；而B公司在未办理消防二次申报手续的情况下即行对租赁物装修并拆除一消设施同样存在过错，因此双方对于合同解除均负有过错，故应当共同承担造成的损失。
四、风险提示
根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如认定其效力的函复》：第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防平安检查的义务人为该企业的开办经营者。根据此函复，一般由出租人负责办理租赁物业及其所在建筑物的一次消防验收手续，由承租人自行办理租赁房屋装修改建所涉及的二次消防验收手续。针对房屋租赁关系中因租赁房屋未经消防验收或经消防验收不合格可能引发承租双方的法律纠纷。为防范相关风险，需要做好以下三方面防控措施。
一、出租人可以在房屋尚未建成的情况下与承租人签订租赁合同，但出租人应按照相关法律法规的规定及时办理消防设计审查、提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料、消防验收或备案等手续，确保在向承租人交付房屋前通过消防验收或备案，并按照合同约定向承租人提供通过消防验收或备案的证明文件。
二、出租人应在租赁合同中明确约定各方的消防验收义务，以避免不必要的纠纷或在纠纷发生后有据可查。例如，针对第二次消防验收，应当明确办理第二次消防验收的责任主体为承租人，同时应当明确出租人仅承担提供证照、协助申报的义务。
三、对承租人而言，如签订租赁合同时房屋尚未建成的，应当在接收房屋前核实租赁房屋是否已经通过消防验收或备案并要求出租人提供相关证明文件，如出租人无法提供的，应及时通过书面方式催告出租人完成消防验收或备案手续。如签订租赁合同时房屋已经建成的，可以要求出租人在签约时提供上述证明文件，确保租赁房屋已经通过消防验收或备案。同时在合同中明确约定承租的房屋未能通过消防验收或备案的情况下，合同无效并要求出租方承担相应赔偿责任。
